房地产企业的会计核算

房地产企业会计核算:需要看具体是什么业务,比如发生建造成本:

借:开发成本,

贷:银行存款等科目。

完工的时候:

借:开发产品,

贷:开发成本。

销售的时候:

借:银行存款等科目,

贷:主营业务收入,

应交税费-应交增值税。

结转成本:

借:主营业务成本,

贷:开发产品。

一、房地产开发企业会计核算简述

一、收入类核算与房屋销售有关款项1、诚意金、认筹金:诚意金、认筹金,一般指没有指定明确房间号的客户款项(但是需要在金蝶销售管理系统录入客户信息),我们实务中一般是开具收据,等到实际签约再转房款流程。

收到客户缴纳的诚意金、认筹金等,可以按照全额进入“其他应付款——意向金”科目,暂不缴纳增值税及附加税费,具体会计分录如下:

借:银行存款/其他货币资金——在途资金

贷:其他应付款——意向金

意向金转房款时,需要在金蝶营销管理系统更新客户及房间号信息,此时如果没有开具发票,则分录如下:

借:其他应付款——意向金

贷:其他应付款——暂存款

意向金转房款,如果开具了相应金额的发票,则分录如下:

借:预收账款——房款

贷:其他应付款——暂存款

备注:只要意向金转了房款,就需要按照实际收款金额申报纳税,具体纳税时间及安排按当地税局规定。

2、房款(含签约的定金):此处房款包括各类可售业态的销售款项,是指定明确房间号的客户款项或者是已经签署了合同的款项。

(原则上:只有金蝶销售管理系统有了客户、签约、应收款等信息,现场财务方可录入实收款等信息,否则,需要销售人员及时补录信息)

一般是先开具收据,等到后续办理银行按揭或者全额、大部分金额均办理付讫及后续款项也有明确的合同安排,再开具相关发票。

收到销售房款时,如果开具收据,则分录如下:

借:银行存款/其他货币资金——在途资金

贷:其他应付款——暂存款

收到销售房款时,如果直接开具发票的,则可以直接录入“预收账款”,编制如下分录:

借:银行存款/其他货币资金——在途资金

贷:预收账款——房款

备注:房款依据附件的类型,编制不同的收款凭证路径,可以反映实务中实际开收据、开发票信息。

目前,有些项目直接全部从“暂存款”科目过一遍,再转入“预收房款”科目,这样就会增加项目的开具收据的工作量和结转量,建议按照此版本的操作指引更新。

如果外地项目有贷款相关的按揭保证金,则需要在收到银行的按揭款项时候,需要增加一个“其他货币资金——按揭保证金户”核算需要房地产开发企业承担的保证责任,分录则为:

借:银行存款

其他货币资金——按揭保证金户(按比例计算)

贷:预收账款——房款(直接开票,进房款)

其他应付款——暂存款 (一般很少)

等到后续小业主产证办理抵押至金融机构,房产开发公司按揭保证金解冻,则需要依据银行单据结转,具体分录如下:

借:银行存款

贷:其他货币资金——按揭保证金户

3、代收代付款项:房地产开发企业在预收房款的时候会一并代收各种公共配套的初装费,例如天然气、有线电视等费用,预售房屋产生的预告登记费、房产办理契税、维修基金等各类代收代付款项。

收到的时候,按照实际房间号或者项目名称(需要有严格的附表支撑)做辅助核算,增加其他应付款的各类代收款,具体分录如下:

借:银行存款/库存现金

贷:其他应付款——各类代收款——代收维修基金

其他应付款——各类代收款——代收产权登记费

其他应付款——各类代收款——代收契税

其他应付款——各类代收款——代收印花税

其他应付款——各类代收款——其他

4、房屋销售面积差:等到房屋实测面积出具后,需要业务部门在金蝶销售系统录入房间实测面积并计算面积差,将计算后的实测面积差报相关层级领导审批,财务按照审批后的面积差流程进行相应处理,如果需要补交房款,则分录如下(退面积差,做相反凭证处理):

借:应收账款——房款

贷:预收账款——房款

本步骤的编制,主要是为了确保“预收账款——房款”科目贷方真实反映每个房间的合同实际应收款金额,如果实际在小业主办理交房手续时候收取的,借方也可以直接“银行存款”。

注意:如果合同约定有3%的面积差幅度限制,如果超过此限制,则小业主可以选择退房,则按照实际已收款金额红字贷方冲减“预收账款——房款”,具体销售发票的红字冲减需要参考当地税务要求。

注意:如果开发项目出现合同约定的违约交房的情况,则需要将项目报备审批的流程一并及时报备集团财务部核准,将相关违约金在期末计提“预计负债”或者直接在发生时,计入“营业外支出——赔偿支出”科目。

针对此项违约金支付,是否需要代扣小业主的个税等需要参照当地税局要求。

5、房款收入结转:结转收入需要达到合同约定的交房条件(参阅前文有关开发销售收入确认的条件),确认相关结转房间及结转面积,分录如下:

借:预收账款——房款(实测面积计算)

应收账款——房款(结转产生的应收款)

贷:主营业务收入——房屋销售收入(价税分离)

应交税费——增值税(简易计税)(价税分离)

老项目:目前集团财务部建议,统一使用“应交税费——增值税——简易计税”核算计提与缴纳,余额在借方表示按照纳税义务预交,余额在贷方表示尚未缴纳的应交税金。

新项目:目前地产集团财务部建议,按照一般计税的方式使用“应交税费——增值税”的明细科目核算,设“进项税额”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等项目。

(具体参照增值税会计科目设置使用内容)

备注:结转需要有严格的附件佐证,同时,需要报相关部门领导审批资料作为附件,任何项目不得随意结转。

其他款项:房地产开发企业无论是前期开发销售阶段还是后续自持运营阶段,都会涉及到一些除了销售房产以外的收入,包括商铺出租租金收入、场地出租收入、车位销售前停车费收入等。

1、商铺租金收入:一般开发公司的商铺有在销售前出租或者销售后(售后返租形式)两种租金收入,前者需要开发企业单独核算成本、收入,后者目前统一由集团的沃华商业打包处理,所以下面的操作指引只涉及前者的业务处理。

收到商铺对外租赁的押金保证金时,开具收据,则分录如下:

借:银行存款

贷:其他应付款——保证金(辅助核算:楼号)

收到商户支付的租金,如果开具收据,则分录如下:

借:银行存款

贷:其他应付款——与商户有关的款项/暂存款 (未开具发票的租金款项)

后续,实际换取发票的时候,分录如下:

借:其他应付款——与商户有关的款项/暂存款

贷:预收账款——租金 (已开具发票)

结转租金收入时,按照相关合同约定的租金确认时间点,确认当期租金收入,分录如下:

借:预收账款——租金

应收账款——租金

贷:主营业务收入——房屋租金收入

其他业务收入——出租资产

应交税费——增值税(简易计税/销项税额)

备注:如果此部分收入对利润影响不是很大、或者交易不是很频繁,可以考虑按照重要性原则,当期收入、当期开票、当期结转收入。

如果按照重要性原则判断,影响重大的,则需要严格按照权责发生则对租金收款进行分摊、计提等。

2、场地出租收入:具体核算涉及“预收账款——场地服务”、“其他业务收入——场地使用费”等科目,参照上述商铺租金收入核算指引。

3、停车费收入:具体核算涉及“预收账款——停车服务费”、“其他业务收入——停车场收入”等科目,参照上述商铺租金收入核算指引。

二、成本类核算1、土地款支付:指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,当取得相关文件和票据后,编制如下分录:

借:开发成本——土地成本

贷:银行存款

应付账款——供应商(待付土地成本)

2、政府相关报批报建费用支付:指能够确保获取的土地能够正常开发,需要在前期、过程及后期取得政府相关部门许可或认证的各项费用,当取得相关文件和票据后,编制如下分录:

借:开发成本——前期费用

开发成本——后期费用

贷:银行存款

3、工程款支付:为了能够准确反映供应商的合同履行情况,所以,需要在工程款、材料款、设备款等支付或者票据获取凭证增加中间过渡“预付账款”科目来反映已支付、已获取发票等信息,便于后续合同成本数据核对、管理以及外部供应商对账。

支付工程款款项时,如果没有收到相关发票收据,则分录如下:

借:预付账款——工程款

贷:银行存款

假如收到历史已支付的工程款发票或者先收到发票后付款,编制分录如下:

借:开发成本——土建费用

贷:预付账款——工程款

4、材料款支付:具体核算涉及“预收账款——供应商”等科目,参照上述工程款支付核算指引。

5、设备款支付:具体核算涉及“预收账款——供应商”、“开发成本——设备安装工程”等科目,参照上述工程款支付核算指引。

6、成本性费用支付:工程管理、售楼处装修、物业前期配合费等具体核算涉及“开发成本——售楼处及样板房”、“开发成本——开发间接费”等科目,参照上述工程款支付核算指引。

资本化利息核算需要,在实际发生时直接计入“开发成本——开发间接费——资本化利息”科目。

期末,需要按照合同预提尚未支付的应由本期承担的资本化利息。

剩余的相关项目产生的行政办公等费用,参照期间费用的核算,于发生时,直接进入“开发成本——开发间接费”相应明细科目。

7、成本计提:每季度末,需要按照实际工程形象进度或者合同履约情况,计提开发成本,分录如下:

借:开发成本——暂估成本——预提进度款

贷:应付账款——预提成本

如果项目已完工决算,需要按照决算的金额来计提尚未支付的决算款,具体分录如下:

借:开发成本——暂估成本——预提结算款

贷:应付账款——预提成本

备注:如果能够很好的将决算款分配至相应明细科目,则可以直接进入相应明细“开发成本”科目,不启用“预提结算款”明细科目。

8、成本分配:项目整体竣工结算,同时有内部出具的相关成本分配表(已经业务与财务部门沟通、筹划后),需要按照税局确定的相关产品业态来分配开发成本,分录如下:

借:库存商品——开发产品——住宅

库存商品——开发产品——商铺

库存商品——开发产品——别墅

库存商品——开发产品——……

固定资产

投资性房地产

贷:开发成本——成本结转

备注:一般只有很确定后续不会再产生“开发成本”才可以使用“开发产品”科目进行分配,否则建议不使用此步骤进行成本分配,直接按照确定的底表进行成本结转至“主营业务成本”,避免后续的筹划与成本增减调整受局限情况。

9、成本结转损益:项目结转收入时,按照相关合同约定的交房条件,确认相关结转收入与其匹配的成本,分录如下:

借:主营业务成本

贷:开发产品/开发成本

如果是新项目,需要在平时支付成本时,收到票据直接进行价税分离,此时结转,则需要增加“应交税费——增值税——进项税额”。

备注:结转需要有严格的附件佐证,同时,需要报相关部门领导审批资料作为附件,任何项目不得随意结转。

三、税务类会计核算

增值税会计核算1、简易计税:考虑到开发项目公司缴纳增值税的业务较为单一,因此不设置“应交税费——未交增值税”科目,每期末若“应交税费——应交增值税”为贷方余额,则反映当期末未交增值税的金额。

当月,收到销售房屋款项时,开具预售发票并按照实际预收款金额计算纳税(3%),分录如下:

借:应交税费——应交增值税——简易计税

贷:银行存款

当销售结转收入时或者开具了正式不动产销售发票纳税(5%),则分录如下:

借:预收账款——房款

应收账款——房款

贷:主营业务收入 

应交税费——应交增值税——简易计税

实际,结转按照5%的简易计税率计算,平时预交的3%增值税,需要此时补交剩余的2%结转税款,分录如下:

借:应交税费——应交增值税——简易计税

贷:银行存款

此时缴纳完毕,房屋销售也就是从预售向现售转变。

支付劳务、材料、设备、一般商品或者是工程款,增加了成本和费用,不需要价税分离。

2、一般计税:一般纳税人会按照房地产开发行业的需求,在“应交税费——应交增值税”明细账的借、贷方设置分析项目,在借方分析栏内设“进项税额”、“已交税金”、“转出未交增值税”等明细科目;

在贷方分析栏内设“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等明细科目。

“进项税额”专栏,记录购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。

购入货物或接受应税劳务支付的进项税额,用正数登记;

退回所购货物应冲销的进项税额,用负数登记。

“已交税金”专栏,借方记录已交纳的增值税额。

已交纳的增值税额用正数登记;

退回多交的增值税额用负数登记。

期末“已交税金”为借方余额,表示当期末已经缴纳的增值税。

“销项税额”专栏,记录销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。

销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额,用正数登记;

退回销售货物应冲销销项税额,用负数登记。

“进项税额转出”专栏,记录购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣,按规定转出的进项税额。

“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏,分别记录一般纳税企业月终转出未交或多交的增值税。

一般纳税人在应交税费下设置“未交增值税”二级明细账科目,将多缴税金从“应交增值税”的借方余额中分离出来,解决了多缴税额和未抵扣进项税额混为一谈的问题,使增值税的多缴、未缴、应纳、欠税、留抵等项目一目了然,为申报表的正确编制提供了条件。

备注:但是为了实务操作简便,可以只使用“进项税额”、“进项税额转出”、“减免税额”、“销项税额”等明细科目。

具体使用可参照增值税会计科目设置专栏内容。

当月,收到销售不动产的预售款项,开具收据,也产生了纳税义务,分录如下:

借:银行存款/其他货币资金——在途资金

贷:其他应付款——暂存款 

收到销售房屋款项时,开具销售不动产发票(11%),则分录如下:

借:银行存款/其他货币资金——在途资金

贷:预收账款——房款

同时,期末计提应纳税金,按照11%计算,分录如下:

贷:应交税费——增值税——预交增值税

贷:其他应付款——暂存款(红字,冲)

贷:应交税费——增值税——待转销项税额 

贷:预收账款——房款(红字,冲)

如果,以后期间对已纳税尚未开票的楼款,补开发票按照11%计算,则需要做如下分录:

借:应交税费——增值税——预交增值税

贷:应交税费——增值税——待转销项税额 

月度终了,应当将当月应交未交或多交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。

对于当月应交未交的增值税,借记“应交税费——应交增值税(转出未交增值税)”科目,贷记“应交税费——未交增值税”科目;

对于当月多交的增值税,借记“应交税费——未交增值税”科目,贷记“应交税费——应交增值税(转出多交增值税)”科目。

下月,缴纳上月的产生的增值税,分录如下:

借:应交税费——未交增值税

贷:银行存款

当销售达到结转收入时,则分录如下:

借:预收账款——房款

应收账款——房款

贷:主营业务收入

应交税费——应交增值税——销项税额

实际,结转按照11%的税率计算,平时使用的“待转销项税额”,需要此时结转。

支付劳务、材料、设备、一般商品或者是工程款,增加了成本和费用,需要在实际购买入账时进行价税分离。

例如,开发项目购买了一套中央空调设备,则分录如下:

借:开发成本——设备安装工程 

应交税费——应交增值税——进项税额

贷:预付账款——供应商

实际,支付此笔设备款项时,与老项目一致,分录如下:

借:预付账款——供应商

贷:银行存款

如果是工程款项产生的进项抵扣,平时不处理按照含税金额挂账,等到结转成本时价税分离,分录如下:

借:主营业务成本

贷:开发产品/开发成本

当月购进货物、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣,按规定转出的进项税额:

购进货物时,分录如下:

借:固定资产

应交税金——应交增值税——进项税额

贷:银行存款

因其他原因不予抵扣时,增加固定资产成本或者相应收益科目成本,分录如下:

借:固定资产

贷:应交税费——应交增值税——进项税额转出

土地增值税会计核算1、预交土增税:每月,按照实际收款金额及当地核定的土增税预缴率计算进行预交,分录如下:

借:应交税费——土增税

贷:银行存款

2、结转土增税:实际结转收入成本时,需要一并按照结转部分产品应匹配的土增税进行结转,分录如下:

借:税金及附加——土增税(包含预估调整)

贷:应交税费——土增税

3、土增税清算:项目达到土增税清算条件的,需要进行土增税清算,按实际增值率来确定土增税率(按照事务所的清算报告敲定),如需补交则借记“应交税费——土增税”科目,贷记“银行存款”、“其他应付款”等科目;

如需退税则借记“银行存款”、“其他应收款”等科目,贷记“应交税费——土增税”科目。

所得税会计核算1、预交所得税:一般是每季,按照实际收款金额及当地税局核定的项目预计毛利率计算预交所得税,分录如下:

借:应交税费——所得税

贷:银行存款

2、结转所得税:实际结转收入成本时,需要计算产品实际利润情况,并以此为基础计算相应所得税,结转相应所得税,分录如下:

借:所得税费用

贷:应交税费——所得税

3、所得税清算:项目结束,准备注销或者清算的,需要进行项目所得税清算,按实际利润来定所得税。

如需补交则借记“应交税费——所得税”科目,贷记“银行存款”、“其他应付款”等科目;

如需退税则借记“银行存款”、“其他应收款”等科目,贷记“应交税费——所得税”科目。

四、损益类会计核算工资薪金类核算1、当月计提,次月发放:每月按照实际情况计提,次月再发放,则分录如下:

计提时,按照合同签订的税前工资金额,列入“应付职工薪酬——工资”科目贷方数:

借:管理费用——职工薪酬

销售费用——职工薪酬

开发成本——开发间接费——职工薪酬

贷:应付职工薪酬——工资

同时,需要按照公司承担的“五险一金”计算基数,计提相关公司承担部分的社保公积金,分录入下:

借:管理费用——社保

管理费用——公积金

销售费用——社保

销售费用——公积金

开发成本——开发间接费——社保

开发成本——开发间接费——公积金

贷:应付职工薪酬——社保

应付职工薪酬——公积金

次月,实际发放工资时,分录如下:

借:应付职工薪酬——工资

贷:应交税费——个人所得税

其他应付款——社保

其他应付款——公积金

银行存款/库存现金

次月,实际缴纳社保或者公积金的时,分录如下:

借:应付职工薪酬——社保

应付职工薪酬——公积金

其他应付款——社保

其他应付款——公积金

贷:银行存款

2、当月发放,当月计提:如果每月按照先发放,再按照实际金额计提的,可参照上述编制分录。

行政办公费核算:当期,发生时直接进入成本或者费用明细科目,分录如下:

借:管理费用/销售费用/开发间接费

贷:银行存款

本期发生支付,但是费用需要在本年内分摊的,且金额不大,不影响全年所得税的缴纳则直接参考(1)分录;

本期发生支付,但是费用需要在几个会计年度内分摊,且金额较大,且影响所得税的缴纳则分录如下:

借:长期待摊费用

贷:银行存款/库存现金

实际分摊至每期时候,可以借记具体费用或者成本科目,贷记“长期待摊费用”科目。

本期尚未支付,但是费用归属于本期,且金额影响所得税的缴纳,则分录如下:

借:管理费用/销售费用/开发间接费/其他业务成本/主营业务成本

贷:应付账款——预提费用

严格区分支付的资本化和费用化,结合企业的实际情况操作。

五、其他会计核算往来类核算:在处理往来类核算时,需要有严格的附件支撑,并且债权人需要主动将附件和挂账信息通知债务人单位。

为确保项目公司与建安公司之间的往来款界定不清,特约定除开发贷等大额转款需要报集团财务部核准外,其余按照附件来确定与建安公司之间的资金往来归属于“预付账款——工程款”还是“其他应收款——内部往来”,不得按照项目公司或者建安公司理解的“经济实质”来归集。

外部往来款:在实务中,由于经济业务来往需要一定的押金及保证金来确保经济合同的正常履约,所以鹏欣地产集团设置了相关外部往来、押金、保证金等明细科目。

注意:对于项目行政办公产生的类似租房押金,需要定期清理,确保挂账时间不得超过一年(视合同租约定,可满一年换收据,重新确权)。

对于工程施工、设备采购等往来押金保证金,也需要及时核对、清理。

空置费核算:物业公司与房产公司之间的物业空置费,需要有严格的审批附件发能彼此挂账,物业才能确认相应的收入。

业主投入核算:针对酒店、商业的业主投入部分,因为OA的审批发起单位为运营单位,实际资金支付也主要集中在运营单位,所以,实务中经常出现彼此内部挂账不一致,附件缺失。

为避免此类业务影响合并报表和内部往来的资金核对,建议“谁挂帐、谁负责”的原则来确定账务和金额及附件的准确性、完整性。

带租约销售核算:一般原则:统一由沃华商业与小业主签署代理租赁协议,开发公司不介入后续租约事宜。

账务处理也一并由沃华商业处理,除空置商铺由沃华商业代理租赁的,开发会涉及相关租金收入等成本事宜。

目前此类业务已经有明确的规定,请参照集团下发的相关文件执行。

二、房地产开发企业的会计核算附案例解析

一、设立时的核算:(一)涉及的主要业务

办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

(二)设置的主要帐户

实收资本(或股本)、资本公积、管理费用等

(三)会计分录模板

1、收到所有者投入资本时

借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等

贷:实收资本、股本等

资本公积—资本溢价或股本溢价

2、筹建期开办费发生时:

借:管理费用、长期待摊费用

贷:银行存款等

二、取得土地时的核算:(一)涉及的主要业务

出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

(二)设置的主要帐户

开发成本、无形资产、投资性房地产等

(三)会计分录模板

1、用于土地、商品房开发

借:开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费

贷:银行存款等

2、用于自建用房或暂时没有明确用途

借:无形资产

贷:银行存款等

3、用于赚取租金

借:投资性房地产

贷:银行存款等

三、房地产开发阶段的核算:(一)涉及的主要业务

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。

(二)设置的主要帐户

开发成本、管理费用、销售费用等

(三)会计分录模板

1、为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借:开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费

贷:银行存款、应付酬工薪酬等

2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

借:开发成本—成本对象—前期工程费

贷:银行存款、应付酬工薪酬等

3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

借:开发成本—成本对象—建筑安装工程费

应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)

贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等

4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

借:开发成本—成本对象—基础设施建设费

应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)

贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等

5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

借:开发成本—成本对象—公共配套设施费

应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)

贷:银行存款等

6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

借:开发成本—成本对象—开发间接费

应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)

贷:银行存款、应付职工薪酬等

7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用

借:开发成本—成本对象—建筑安装工程费

开发成本—成本对象—公共配套设施费

贷:预提费用

8、发生借款费用,支付利息时

借:开发成本—借款费用

贷:银行存款

9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

借:管理费用

贷:银行存款、应付职工薪酬等

10、分配成本核算对象成本:发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计入成本核算对象成本;

由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入。

借:开发成本—一期—公共配套设施费

—二期—公共配套设施费

贷:开发成本—会所

开发成本—地下车库

10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

借:财务费用

贷:银行存款

(四)经典例题

某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。

本月购进一批耐温防火材料,专用于一期开发项目,取得增值税专用发票1 张,注明金额为 100 万元,税额 17万元;

支付二期项目建筑工程款合计 515 万元,取得增值税专用发票 3 张,注明金额为 500万元,税额15万元,款项均已通过银行存款支付。

会计分录:

1、购进防火材料时:

借: 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000

应交税费—应交增值税(进项税额) 170000

贷: 银行存款 1170000

2、支付二期建筑工程款时:

借: 开发成本—成本对象—建安工程费 5150000

贷: 银行存款 5150000

四、房地产完工阶段的核算:(一)涉及的主要业务

开发项目竣工结算

(二)设置的主要帐户

开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产

(三)会计分录模板

1、结转开发成本

借:开发产品—一期

贷:开发成本—一期

2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

借:管理费用

贷:银行存款、应付职工薪酬等

3、完工后发生借款费用,支付利息时

借:财务费用

贷:银行存款

4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用

借:销售费用

贷:银行存款等

5、企业自用时

借:固定资产

贷:开发成本

五、房地产销售阶段的核算:(一)涉及的主要业务

土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。

(二)设置的主要帐户

主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用

(三)会计分录模板

1、商品房纳税义务发生

(1)收款

借:银行帐款/应收帐款

预收帐款

贷:主营业务收入

应交税费——应交增值税(销项税额)

或应交税费——简易计税

(2)差额纳税

一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款

借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)

贷:主营业务成本

(3)结转销售成本

借:主营业务成本

贷:开发产品

3、预收帐款处理

(1)收到预售款时:

借:银行存款

贷:预收帐款

(2)预缴税款时

一般计税:

借:应交税费——预交增值税

贷:银行存款

简易计税:

借:应交税费——简易计税

贷:银行存款

4、收到保证金的处理

借:银行存款

贷:其他应付款

5、价外收入的会计处理

借:其他应付款/银行存款等

贷:营业外收入—违约金

其他业务收入—手续费收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

或:应交税费—简易计税

6、商品房自用

借:固定资产

贷:开发产品

7、土地使用权对外投资

借:长期股权投资

贷:无形资产—土地使用权

应交税费—应交增值税(销项税额)

或:应交税费—简易计税

营业外收入(差额)

8、商品房出租

(1)转为出租时

借:投资性房地产

贷:开发产品

(2)收取租金时

借:银行存款

贷:其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

或:应交税费—简易计税

(3)如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时

借:其他业务成本

贷:投资性房地产累计折旧

9、资金拆借

(1)借出资金时

借:其他应收款

贷:银行存款

(2)收到利息时

借:银行存款

贷:财务费用—利息收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

10、期末应交税费—应交增值税处理

(1)转出未交增值税

借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)

贷:应交税费—未交增值税

(2)预缴税款抵减未交缴增值税

借:应交税费—未交增值税

贷:应交税费—预交增值税

(3)申报后缴纳

借:应交税费—未交增值税

贷:银行存款

11、购买增值税防伪税控设备时

借:管理费用

贷:银行存款

借:应交税费—应交增值税(减免税款)

贷:管理费用

12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种

借:税金及附加

贷: 应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

应交税费——应交房产税

应交税费——应交车船税

应交税费——应交城镇土地使用税

13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时:

(1)印花税

借:税金及附加

贷:银行存款

(2)耕地占用税

借:在建工程(或无形资产)

贷:银行存款

(3)车辆购置税的核算

借:固定资产

贷:银行存款

(4)契税的核算

借:固定资产(或无形资产)

贷:银行存款

14、代扣代交个人所得税

(1)计算时

借:应付职工薪酬/应付利润

贷:应交税费—应交个人所得税

(2)上交时

借:应交税费—应交个人所得税

贷:银行存款

15、交企业所得税

(1)预缴时

借:所得税费用

贷:应交税费——应交所得税

借:应交税费——应交所得税

贷:银行存款

(2)汇算清缴时

借:以前年度损益调整

贷:应交税费——应交所得税

或相反分录

(四)经典例题

1、某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,两期建筑面积相同,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。

项目管理部购买办公用品 11.7 万元,无法在一、二期项目之间准确划分, 取得增值税专用发票 1张,注明金额为 10 万元,税额为 1.7 万元,款项通过银行存款支付。

借:开发成本—一期—开发间接费 100000

应交税费—应交增值税(进项税额)17000

贷:银行存款 117000

按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分: 进项税额转出额=17,000÷2=8500 元

借:开发成本—一期—开发间接费 8500

贷:应交税费—应交增值税(进项税额转出)8500

2、A 房地产企业(一般纳税人)自行开发了B 房地产项目,施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日,2016 年1 月15 日开始预售房地产,至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元,已按照营业税规定申报缴纳营业税。

A 房地产企业对上述预收款开具收据,未开具营业税发票。

该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。

2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元(含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元,和2016 年5 月收到的5250万元),同时办理房产产权转移手续。

2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元(其中:注明的增值税税额为110 万元)。

经计算,本期允许扣除的土地价款为1500万。

纳税人选择放弃选择简易计税方法,按照适用税率计算缴纳增值税。

(1)在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。

应预缴税款=5250÷(1+11%)×3%=141.89 万元

借:应交税费——预交增值税 141.89

贷:银行存款 141.89

(2)纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元,其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。

(3)销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。

(4)纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额:

销项税额=(5250-1500)÷(1+11%)×11%=3378.38×11%=371.62万元

进项税额=110 万元

应纳税额=371.62-110=261.62万元

应补税额=261.62-141.89=119.73万元

纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。

会计分录:

(1)借:预收帐款 5250

贷:主营业务收入 4729.73

应交税费—应交增值税(销项税额) 520.27

(2)差额纳税

一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款

借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)148.65

贷:主营业务成本 148.65

(3)取得了建筑服务增值税专用发票

借:开发成本—B项目 1000

应交税费—应交增值税(进项税额)110

贷:银行存款 1110

(4)月末结转

借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)261.62

贷:应交税费—未交增值税 261.62

(5)预缴税款抵减未交缴增值税

借:应交税费—未交增值税 141.89

贷:应交税费—预交增值税 141.89

(6)申报后缴纳

借:应交税费—未交增值税 119.73

贷:银行存款 119.73

三、房地产企业会计核算和税务处理大全

如:会计分录,会计科目、会计报表、要缴纳哪些税,房地产会计全套账务处理和涉及税目

一、房地产涉及的税种: 

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税:税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。

计算公式:

应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税:

(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;

(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据,税率为万分之五;

(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;

(4)借款合同,税率为万分之零点五;

(5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花;

(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。

5、个人所得税:

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)

1 不超过500元的部分 5 0

2 超过500元至2000元的部分 10 25

3 超过2000元至5000元的部分 15 125

4 超过5000元至20000元的部分 20 375

5 超过20000元至40000元的部分 25 1375

6 超过40000元至60000元的部分 30 3375

7 超过60000元至80000元的部分 35 6375

8 超过80000元至100000元的部分 40 10375

9 超过100000元的部分 45 15375

计算公式:

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

(1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。

(2)如果属于核定征收的,按收入计算缴纳所得税。

计算公式:

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

(3)如果属于查帐征收的,按利润计算缴纳所得税。

计算公式:

应交所得税=利润总额*所得税税率

(4)所得税税率:

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

8、土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下:

(1)大城市1.5元至30元;

(2)中等城市1.2元至24元;

(3)小城市0.9元至18元;

(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益,计算增值额的扣除项目金额包括:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%。

增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率40%。

增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

二、房地产企业的账务处理

给你提供一份房地产企业会计制度。

房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)

税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税

企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费:教育费附加

一、营业税

1.转让不动产

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。

若房屋包括空调等附属设施,则空调包括在房款内,不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁(出租)

属于服务业——租赁业

3.房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收入作为手续费收入,按“营业税--服务业”

缴纳营业税

4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人

视同销售不动产

5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为

比照销售不动产征收营业税

6.纳税人自建后销售房屋

自建自用的房屋不纳税;

如纳税人将自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。

二、增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税

(一)一般规定

1.出售——征

包括三种情况:

(1)出售国有土地使用权;

(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;

(3)存量房地产买卖

其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目:

①取得土地使用权所支付的金额;

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产有关的税金

⑤财政部规定的其他扣除项目

对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目

①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

2.房地产抵押

(1)抵押期——不征;

(2)抵押期满偿还债务本息——不征;

(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债——征。

3.房地产交换

单位之间换房,有收入的,征;

4.将开发的产品用于职工福利等

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。

(房地产清算)

5.合作建房

建成后自用——不征;

建成后转让——征。

6.企业兼并转让房地产——暂免。

7.纳税人建造普通标准住宅出售

增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税。

8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)

(二)房地产企业土地增值税清算

1.土地增值税的清算单位

对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。

2.土地增值税的清算条件

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

3.土地增值税的扣除项目

①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;

不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。

③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:

A.建成后产权属于全体业主所有的;

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;

C.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

④房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,不得扣除。

⑤属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法,计算清算项目的扣除金额。

四、房产税

1.地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;

但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。

但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起,照章纳税。

五、城镇土地使用税

1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。

2.房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征城镇土地使用税。

但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由地方税务局结合具体情况确定。

六、契税(承受方)

1.企业公司制改造

非公司制企业,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。

2.企业股权重组——不征

3.企业合并——免征

合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。

4.企业分立——不征

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。

5.企业出售

买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;

全部安置原企业职工的,免征契税。

6.企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;

对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;

全部安置原企业职工的,免征契税。

7.房屋的附属设施

对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,征收契税,不涉及的,不征。

七、企业所得税

(一)预缴企业所得税

房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

(二)预计利润率

1.非经济适用房开发项目:

(1)位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%;

(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%;

(3)位于省、其他地区的,不得低于10%。

2.经济适用房开发项目,不得低于3%。

八、个人所得税

1.职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)

2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得),依法征收个人所得税,并由提供费用的企业和单位代扣代缴。

九、印花税

1.财产(房屋)租赁合同——1‰。

2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。

3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额

其他账簿——每件5元。

4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。

十、城市维护建设税

以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数

十一、耕地占用税

占用耕地建房或从事非生产建设,按占用面积征税。

十二、教育费附加

同城市维护建设税

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